百舸爭流千帆競，源頭揚帆奮者先！布心花園：展蝶變新顏，筑更新標桿！
黨的二十大報告提出，“加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。”科學合理的城市更新，能推動一個城市的產業模式、生態平衡、生活方式和空間結構的蝶變。
作為國內最早推行城市更新的城市之一，深圳通過對城市存量土地改造，不僅煥新了城市面貌、重塑城市精神文化、優化產業結構，更有力地提升了居民生活品質，賦能人民美好生活。
頂層設計，推動城市更新實踐探索
城市更新是城市發展中系統性的工作。深圳城市更新的頂層設計在全國范圍內也一直走在前列。2009年12月，國內首部關于城市更新的政府規章《深圳市城市更新辦法》出臺；2012年，深圳城市更新辦法實施細則出臺；2015年，深圳“強區放權”城市更新工作改革在羅湖試點；2017年，深圳印發新的《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》……
2021年3月1日，《深圳經濟特區城市更新條例》正式實施。這一被行業翹首以盼多年的條例，既是對以往城市更新經驗的總結歸納，也是對實踐難題的規范紓解。在深圳的城市更新市場上，深圳導入開發主體的標準從來不是國企民企之分而是實力之分，只要有實力，無論國企還是民企都有資格進入，這充分體現了深圳城市更新工作主體身份確認方面的合理性和公平性，更加切合實際和具有務實精神，是按照市場法則給市場各類主體鎖定了平等的開發權利，也取得了應有的實際效果。據不完全統計，民企主持及參與的城市更新項目高達80%。即便在難度偏大的前端融資類項目上，深圳民企的參與度也很高，統計占比達到25%。
作為深圳最早的建成區，新一輪發展中，羅湖建成區面積僅34.67平方公里，其中“四舊”（舊工業區、舊商業區、舊居住區、舊城中村）面積占去四分之一，全市各區中，羅湖率先遇到土地空間嚴重不足、早期規劃落后、基礎設施老化等系列棘手難題，難以滿足人民群眾日益增長的對美好生活的需求。
2015年，羅湖成為深圳首個城市更新強區放權的城區，率先頒布了《深圳市羅湖區城市更新實施辦法》試行版，為城市更新后的產業落地打開了通路，成為日后出臺的《深圳市城市更新辦法》的藍本。
至今，城市更新在羅湖實施已有近10個年頭。羅湖通過城市更新提升了其產業空間、公共配套，為城區轉型發展、蝶變振興提供了堅實支撐，全力打造可持續發展示范區。隨著城市更新的進一步開展，羅湖高起點、高規格、高質量打造深南總部經濟主廊道、深港口岸經濟帶、紅嶺新興金融產業帶、大梧桐新興產業帶，形成“一主兩區三帶”發展新格局，為城區可持續發展注入源源不斷的動力與活力。
更新實施，任重道遠
回首過去，深圳在城市更新的城市更新體制機制和項目實踐方面態度開放，走在全國前列，但以助力城市發展，破解都市困境為使命的老舊住宅小區更新還是有一些繞不開的難題。一個項目從意愿征集到最終落地，要經歷一個漫長的過程。
2010年4月，南苑新村、海濤花園、木頭龍、金鉆豪園等8個住宅小區被納入《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃。14年過去了，首批納入城市更新計劃的住宅小區中，依然還有包括南苑新村、海濤花園在內的3個住宅小區難以拆除重建。但值得慶幸的是，對于南苑新村和海濤花園的大部分業主來說，行政征收程序即將啟動，重建進入倒計時。
對此，多數已簽約的業主也表示非常無奈。
“念小學時已經在談舊改了，現在我都結婚生娃了，還沒能拆。”
“搬出去好多年了，家里老人年齡都很大了，不知道還能不能等到拆遷建好新房入住。”
據合一城市更新統計，截至2023年底，深圳市拆除重建類城市更新居改項目已計劃立項共計28個，拆除重建規模共計95.4公頃，但真正走到確認實施主體/開發建設階段的只有12個。
截至目前，今年增加的羅湖區布心花園一、二、四區城市更新單元就顯得尤為重要，這不僅關系到布心社區的活力重塑，羅湖的破局提振經濟，更關系到全體業主未來居家環境、生活條件的改善。
不破不立，布心花園亟待煥發新生
布心花園毗鄰東湖公園和深圳水庫，五號線、七號線雙地鐵環繞，擁有得天獨厚的自然景觀資源和便捷的交通基礎條件。截至4月，作為深圳2024年新增唯一確認實施主體的大型舊住宅區城市更新項目，布心花園一、二、四區城市更新單元，從初次意愿征集到實施主體確認也已走過數載光陰。
年過60的居民劉女士抱怨道：“問題太多了，你像我腿腳不是很方便，上下樓梯都有點吃力，車輛亂停亂放、巷道破損嚴重，什么都破破舊舊的，哪哪兒都不舒服。”還有不少老業主表示，布心花園的商業、教育、公共休閑配套等都需要改善提升，在這里基本沒有太多公共生活空間，生活品質較低。
布心花園一、二、四區始建于上世紀80年代，共有近3000戶住戶，是深圳早期建設的多層住宅小區。這些房屋樓齡都在30年以上，且以老舊樓梯房為主，受早期建筑用材及工藝限制，早已墻體斑駁甚至開裂，陽臺圍欄銹蝕變形，存在重大安全隱患。小區道路狹窄、大量電線外露、地下管網老化、配套設施落后，無法滿足居民基本生活需求。據居民透露，布心花園近3000戶居民卻僅設有1處集中商業，其余商鋪均為住宅區的沿街零星商業網點，物業權屬及土地占用歷史遺留問題復雜；1公里范圍內僅有1處文化活動室，缺乏高品質的文化休閑場所。整個社區的學位也基本已經處于飽和的狀態。
面對斑駁樓體的步梯住宅群、簡陋的公共配套、擁擠的車位……居民們對布心花園的煥新意愿強烈，2012年和2018年曾兩次啟動更新意愿征集，盼望著早日住進新房子、享受更優質的居住環境和更全面的生活公共配套。
終于，經過各方不懈努力，居民們的愿望即將照進現實。2022年，明昇集團旗下深圳市明昇發展有限公司中選為布心花園一、二、四區城市更新單元項目一期的市場主體，明昇積極開展搬遷補償協議簽訂工作并取得成效。2023年，《羅湖區東湖街道布心花園一、二、四區城市更新單元規劃(修改)》經羅湖區政府審議通過，并于2023年11月取得規劃批準文件，明確方案審批通過。2024年，深圳市羅湖區城市更新和土地整備局發布深圳布心花園一、二、四期城市更新單元項目一期實施主體確認公示，接著發布了羅湖區東湖街道布心花園一二四區城市更新單元一期實施主體確認函；3月布心花園一、二、四區城市更新單元項目一期取得羅湖區住房和建設局拆除工程備案回執，羅湖區東湖街道翠湖社區工作站發布拆除說明及溫馨提示公示。
目前項目滿足拆除工程合法啟動條件，于近期開展了項目范圍內的圍擋工作，接下來就會進入拆除階段。據悉，東湖街道將持續推進轄區城市更新項目穩步有序開展，督促實施主體依法依規開展相關工作，早日完成項目拆除重建，改善城區環境面貌，提升居民生活環境。
成立于1999年的明昇集團是深圳市房地產協會副會長單位，是一家以產業投資與城市更新為主業的大型跨區域復合型投資集團，在深圳、香港、廈門、長沙等多地設有區域公司。明昇集團在全國布局近30個項目，運營總資產超千億元，已服務數萬業主。據了解，單在方案設計階段，依托“山湖串聯，無界城境”設計理念，明昇集團就已邀請國際著名設計機構扎哈?哈迪德建筑事務所等一流單位深度參與前期工作，力求腳踏實地，反復論證，將卓越臻美的產品帶給布心花園的業主。
根據規劃，布心花園一、二、四區項目擬建約70萬㎡住宅（其中含約15萬㎡的人才住房和保障房建設），貢獻近5萬㎡高架空公共空間。明昇將無償進行項目市政道路和市政云道建設。未來的小區，配套的公共面積累計高達8萬㎡，是目前面積的8倍。筆者從項目建筑設計單位相關負責人那里了解到，“未來布心花園的關鍵詞是‘長久流傳的高品質居住區’。項目瞄準高端建造標準及高品質用材用料，打造更完善的社區景觀綠化系統，從內到外地提升生活品質。明昇集團為了解決片區公共空間不足的問題，即便是要付出更多成本，也堅持跟我們一起探索高架空建筑模式，以確保業主棲居于獨立靜謐的生活空間。相比其他項目，明昇堅持加大了住宅間距，讓整個社區擁有更通透舒適的公共空間、更開闊的景觀視野和更充足的日照條件！此外，值得一提的是，回遷房不僅位于項目的最優位置，戶型布局科學，滿足搬遷補償協議的高使用率，且回遷房與商品房享有相同配套、相同質量，絕不區別對待，堪稱行業標桿！”
煥新后的布心花園，將街區商業功能與軌道交通、公交線路無縫連接，生活舒適又便捷；社區未來將配備無障礙通道，方便老人和殘障人士出行，服務細節處彰顯人文關懷。項目將配備文化活動室、社區體育活動場地，以豐富居民多樣化的文體生活。另外，還將根據國家規定，配置社區管理服務用房、黨群服務中心、社區警務室、郵政所、便民服務等其他公共配套設施。同時，在目前教育配套的基礎上，煥新后的布心花園將引入優質教育機構，擴充初中、小學和幼兒園，增加學位數量，從根本上解決片區優質教育資源不足的問題。
開展城市更新，從城市發展角度而言，既是順應城市發展規律和發展形勢，推動城市高質量發展的必然要求，是治理“城市病”，解決城市發展突出問題和短板的重要抓手，更是改善群眾生活、提升城市品質的重大舉措，也是堅持擴大內需戰略、加快新舊動能轉換、融入新發展格局的重要“引擎”。布心花園一、二、四區城市更新項目的重大進展，離不開政府、企業和居民的共同努力。
深圳，這座“先鋒”城市，40余年彈指一揮間，創造了無數奇跡。未來，著眼推動高質量發展，著眼人民美好生活需要，切實把高質量發展成果轉化為新質生產力和高品質生活，是深圳的新課題。我們相信，隨著一個又一個城市更新項目的推進，能推動社區配套與服務的進一步完善、片區經濟的可持續發展、老百姓的安居樂業，實現城市面貌煥新與社區發展的共贏！
